Loading...
Διεθνής και Ευρωπαϊκή Οικονομία

Πως η απουσία στεγαστικής πολιτικής οδήγησε την Ελλάδα σε στεγαστική κρίση

Γράφει ο Απόστολος Μαργαρίτης

Βλέποντας την συνεχή αύξηση του κόστους κατοίκησης, είτε λόγω ενεργειακής κρίσης, είτε λόγω γενικότερης ακρίβειας, αρκετοί Έλληνες πολίτες αναρωτήθηκαν αν υπήρξε εκτεταμένη στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα, από το ξέσπασμα της κρίσης και έπειτα. Η πανδημία έκανε ακόμα χειρότερη την κατάσταση, όποτε ή εύρεση λύσης για το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη. Οι προσεγγίσεις διαφέρουν πολύ από χώρα σε χώρα. Υπάρχουν χώρες με παράδοση στην κοινωνική κατοικία, όπως η Αυστρία και η Γερμανία, έως χώρες χωρίς καμία στεγαστική πολιτική με κοινωνικές προεκτάσεις, όπως η Ελλάδα. Η ελληνική προσέγγιση διαφέρει ριζικά από αυτήν της κεντρικά σχεδιασμένης και παρεχόμενης κατοικίας της βόρειας Ευρώπης. Το ελληνικό κράτος μετακύλησε μεταπολεμικά την ευθύνη της πρόσβασης σε κατοικία στον θεσμό της οικογένειας και υποστήριξε με άμεσους και έμμεσους τρόπους την ιδιοκατοίκηση.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην Ελλάδα είναι το κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το στεγαστικό κόστος, η Ελλάδα βρίσκεται στην πρώτη θέση. Στη χώρα μας το 36% των νοικοκυριών δαπανά περισσότερο από το 40% του εισοδήματός του για έξοδα σχετικά με την κατοικία. Η συνεχής άνοδος των τιμών των ενοικίων μετατρέπουν ένα πρόβλημα που κάποτε αφορούσε μόνο τις πιο ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, σε πρόβλημα πληθυσμού μεσαίου εισοδήματος. Σύμφωνα με έρευνα του Geoaxis, μεταξύ 1998 και 2019, ενδιάμεσα ξέσπασε και η κρίση, ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57%, βασισμένες  στους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.

Ας πάρουμε τα πράγματα όμως από την αρχή, μελετώντας πώς διαμορφώθηκε η απόκτηση κατοικίας, σε διάφορες περιόδους.

Η στέγαση κατά τα πρώτα χρόνια του νέου Ελληνικού κράτους, ξεκινώντας από το 1832 περίπου και φτάνοντας ως το 1920, παρεχόταν από ιδιωτική πρωτοβουλία, μέσω της άτυπης δόμησης. Ήταν αυτοδημιούργητες κατασκευές που χτίστηκαν με ή και χωρίς κρατική επιδότηση και την ιδιοκτησία τους την είχε πάντα ο ιδιώτης. Κατά τη δεκαετία του 1930 η ευθύνη για την στέγαση μεταβιβάστηκε στο Υπουργείο Κοινωνικής Πρόνοιας με κύριο στόχο την επανεγκατάσταση όσων ζουν σε άτυπους οικισμούς. Η στεγαστική πολιτική της εποχής, επιδοτούσε κατοικία στο 70% του κόστους του, συμπεριλαμβανομένης της γης και της κατασκευής. Κατά το 1950 περίπου, κατοικίες σε κρατική γη που παραχωρήθηκαν σε οικογένειες προσφύγων. Ουσιαστικά η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα εκείνη την εποχή έμμεσα τασσόταν υπέρ της ιδιοκατοίκησης. Η άτυπη δόμηση αποτέλεσε λύση για τους φτωχούς εσωτερικούς μετανάστες που λειτούργησε παράλληλα και ως διαδικασία πολιτικής πειθάρχησης με αντίτιμο την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.

Η έλλειψη κατοικιών, ως αποτέλεσμα του πολέμου, δημιούργησε την ανάγκη για μια εθνική στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα. Στη μεταπολεμική Ελλάδα, η προώθηση της στέγασης ήταν, σε μεγάλο βαθμό, αποτέλεσμα του λεγόμενου συστήματος αντιπαροχής: παροχή οικοπέδου σε κατασκευαστή, με αντάλλαγμα την απόκτηση μιας τουλάχιστον ιδιοκτησίας στο οικοδόμημα που θα ανεγερθεί. Η αντιπαροχή αποτελούσε μια αποτελεσματική πολιτική στέγασης για την ένταξη του αστικοποιούμενου πληθυσμού χωρίς κρατικές δαπάνες για υποδομές. Ταυτόχρονα, παρείχε εύκολη πρόσβαση στην ιδιοκτησία κατοικίας για τα κατώτερα και μεσαία στρώματα. Κατά συνέπεια, η κοινωνική στέγαση έμεινε στάσιμη λόγω προτίμησης στεγαστικών λύσεων τύπου αντιπαροχής.

Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1960 υιοθετήθηκαν ορισμένες αλλαγές στη στεγαστική πολιτική, συμπεριλαμβανομένων αυξημένων ποσοστών επιχορηγήσεων και προώθησης δανείων για στέγαση. Μέχρι το 1966 η τραπεζική χρηματοδότηση στη στεγαστική πίστη δε ξεπέρασε το 6% ενώ ένα χρόνο αργότερα, η χρηματοδότηση αρχίζει να αποκτά ενεργό και σημαντικό ρόλο στον κλάδο κατασκευής κατοικίας.

Μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 1990 τα νοικοκυριά δεν δανείζονται ιδιαίτερα λόγω υψηλών επιτοκίων και επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους στις κατοικίες λόγω μη εύκολης πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, αν και οι όροι είναι ευνοϊκότεροι σε σύγκριση με παλαιότερα για τους δανειολήπτες. Τα στεγαστικά δάνεια διαχειρίζονταν περιοριστικά και χορηγούνταν μόνο από συγκεκριμένες πιστωτικές τράπεζες υπό κρατικό έλεγχο.

Αυτό όμως αλλάζει μετά τα μέσα της δεκαετίας του 1990. Μετά την προσαρμογή στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Οικονομικής Επιτροπής το 1992 (Νόμος 2076/92) επετράπη η δαπάνη για στεγαστικά δάνεια για τις εμπορικές τράπεζες, μετατρέποντας έτσι τα δάνεια σε ανταγωνιστική υπηρεσία. Από το 1990 έως το 2005 ο τομέας της κατασκευής άνθισε, οι ροές κεφαλαίων από ξένες τράπεζες έδωσαν νέα ώθηση στις εταιρείες ακινήτων. Μετά το 1997, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 94%. Η  ραγδαία αύξηση των τιμών οδήγησε και στην διεύρυνση των κοινωνικών ανισοτήτων όσον αφορά την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση. Η αύξηση των κοινωνικών ανισοτήτων και των προβλημάτων πρόσβασης σε αξιοπρεπή στέγαση δεν έγιναν ιδιαίτερα ορατές λόγω της περιόδου οικονομικής ανάπτυξης, με χαμηλή ανεργία.

Tα επιτόκια για νέα στεγαστικά δάνεια σε νοικοκυριά ελαττώθηκαν με ταχείς ρυθμούς στα τέλη της δεκαετίας του 1990 και παρέμειναν σε χαμηλά επίπεδα όλη την πρώτη δεκαετία του 2000. Τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν απότομα, από 8,2% σε 36,2% του ΑΕΠ, μεταξύ 2000 και 2010 σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Ελλάδος. Τα χαμηλότερα επιτόκια, σε συνδυασμό με την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, δημιούργησαν παράλληλα και υψηλή ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Η αύξηση της ζήτησης ήταν αποτέλεσμα της προτίμησης των νοικοκυριών να επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους σε ακίνητα ως τη διαχρονικά πιο ασφαλή μορφή επένδυσης, αλλά και της προτίμησής τους για ιδιοκατοίκηση.

Το 2006 το ποσοστό των ιδιόκτητων κατοικιών στην Ελλάδα υπολογίστηκε σε 84%, τρίτο υψηλότερο στην Ευρώπη έπειτα από την Ισπανία και την Ιρλανδία. Μέχρι και πριν τα χρόνια της κρίσης η Ελλάδα, φαινομενικά, δεν είχε στεγαστικό πρόβλημα και καμία κυβέρνηση δεν εφάρμοσε κάποια εκτεταμένη πολιτική για τους παραπάνω λόγους. Δεν θα ήταν υπερβολή να αναφερθεί ότι από την δεκαετία του 1990 και μετά, το μοναδικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής ήταν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, τα όποια έκρυβαν επιμελώς τις ανισότητες στην στέγαση.

Με την εμφάνιση των πρώτων συμπτωμάτων από την οικονομική κρίση, η στεγαστική κατάσταση άλλαξε βίαια και τα προβλήματα αποκαλύφθηκαν. Η ανεργία εκτοξεύτηκε από 9,5% το 2009 σε 27,8% το 2014. Οι μισθοί μειώθηκαν έως και 40%. Δεν μειώθηκαν όμως αντίστοιχα τα ενοίκια. Αντιθέτως, από το 2011 λόγω του airbnb άρχισαν να ανεβαίνουν κατακόρυφα σε περιοχές με μεγάλη τουριστική αξία. Επενδυτές αγοράζουν μεγάλα απαξιωμένα ακίνητα σε κεντρικές και τουριστικές περιοχές, με αφορμή τη χρυσή βίζα, και τα μετατρέπουν σε airbnb. Η οικοδομική δραστηριότητα έπεσε σε χαμηλό επίπεδο και ένας μεγάλος αριθμός κτιρίων έμεινε ημιτελής ή απούλητος. Ως επακόλουθο, τα επιτόκια των ανεξόφλητων δανείων αυξήθηκαν δραματικά. Οι τράπεζες περιόρισαν σημαντικά τη χρηματοδότηση αγοράς κατοικιών. Ενδεικτικά, το 2019 εκδόθηκαν περίπου 400 εκατ. ευρώ  νέα στεγαστικά δάνεια, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ. Αποτέλεσμα ήταν να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Οπότε η ιδιοκατοίκηση που βασιζόταν στον εύκολο δανεισμό, ξαφνικά σταμάτησε με άσχημες συνέπειες για όσους υπολόγιζαν σε εύκολα δάνεια για την ανέγερση ή αγορά στέγης .

Η κρίση φτωχοποίησε ένα αξιοπρόσεκτο τμήμα του πληθυσμού, επηρεάζοντας σημαντικά την αγορά κατοικίας. Αρκετός κόσμος που δεν είχε δική του κατοικία, διαπραγματεύθηκε χαμηλότερα ενοίκια, αφού η συνολική ζήτηση δεν ανταποκρινόταν στα προηγούμενα επίπεδα. Οι μικροϊδιοκτήτες είναι συνήθως εξαρτημένοι από το πρόσθετο εισόδημα που τους προσφέρουν τα λίγα ακίνητα που διαθέτουν. Συνυπολογίζοντας και τη μεγάλη αύξηση στη φορολογία κατοχής ακινήτων από το 2011, καθώς και την εισαγωγή του ΕΝΦΙΑ το 2013, οι μικροϊδιοκτήτες πιέστηκαν να αποδέχονται τις μειώσεις ενοικίου και να αφήνουν τις ιδιοκτησίες τους κενές μόνον όταν δεν υπήρχε καμία εναλλακτική επιλογή.

Ιδιαίτερη αναφορά θα ήταν χρήσιμο να γίνει στον ΟΕΚ. Ίσως ο μοναδικός μηχανισμός εκτεταμένης κοινωνικής στέγασης. Ο ΟΕΚ ιδρύθηκε με το κυβερνητικό διάταγμα 2963/54 το 1954 και έγινε ο κύριος φορέας υλοποίησης της κοινωνικής στέγασης με σκοπό την παροχή στέγης σε εργαζόμενους δημόσιου ή ιδιωτικού τομέα με ανάγκη στέγασης. Τα κριτήρια στεγαστικής βοήθειας ήταν ή μη κατοχή  περιουσιακών στοιχείων ικανών να καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες, καθώς και να έχει ολοκληρωθεί ο αριθμός των ημερών εργασίας που απαιτούνταν. Ο ΟΕΚ απέκτησε οικόπεδα για τα έργα από τις ακόλουθες μεθόδους:  παραχώρηση γης από δημόσιο φορέα, αναγκαστική απαλλοτρίωση και σύμβαση έργων με άλλους οργανισμούς. Τα προγράμματα του ΟΕΚ για τη στήριξη της στέγασης περιλάμβαναν: δάνεια με επιδοτούμενο τόκο που ήταν αναλογικά ως προς το ποσό του οικογενειακού εισοδήματος και επιτόκια ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση, δάνεια για την επισκευή υφιστάμενων κατοικιών όπου είχαν εκδοθεί οικοδομικές άδειες τουλάχιστον 15 χρόνια νωρίτερα. Από το 1989 έως το 2009, συνολικά χορηγήθηκαν 893.379 επιδοτήσεις ενοικίου βάσει αυτού προγράμματος. Η διανομή των κατοικιών στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος βασίστηκε σε σύστημα λοταρίας με κατοικίες που μεταβιβάζονται στους δικαιούχους. Στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος ο ΟΕΚ κατασκεύασε συνολικά 574 οικιστικά έργα συνολικού αριθμού 50.004 κατοικιών. Ο ΟΕΚ καταργήθηκε ως δημόσιος φορέας με νομοθεσία του 2012 λόγω μνημονιακών υποχρεώσεων. Αν και ο οργανισμός είχε πάντα συνεχή εισροή εσόδων, οι δανειολήπτες του ΟΕΚ συχνά παραμελούσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στο χαρτοφυλάκιο του ΟΕΚ ανήλθαν στο 26% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων με συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές ύψους 150 εκατ. ευρώ. Επίσης παρατηρήθηκε αναποτελεσματικότητα στη διαχείριση του οργανισμού κατά την επιλογή των δικαιούχων και σημαντικές καθυστερήσεις στην απονομή της δικαιοσύνης από το δικαστικό σύστημα σε περίπτωση διαφωνιών. Αυτός μάλλον είναι και ο λόγος που υπάρχουν ακόμη κενές, αδιάθετες κατοικίες παρά την αυξημένη στεγαστική ανάγκη λόγω της σοβαρής οικονομικής κρίσης.

Στο συγκεκριμένο άρθρο δεν γίνεται αναφορά στα μέτρα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης. Ωστόσο, η στεγαστική κρίση για να αμβλυνθεί, προϋποθέτει άμεση εμπλοκή της κεντρικής και της τοπικής διοίκησης για την ενεργοποίηση ακόμα και του ανενεργού κτιριακού αποθέματος της χώρας με αντικειμενικούς όρους τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή στέγης.

Οι πολιτικές που προτείνει τόσο ο ΟΟΣΑ όσο και το ΔΝΤ για την ύφεση της στεγαστικής κρίσης έχουν κυρίως δημοσιονομικό χαρακτήρα. Κρατική επιδότηση ενοικίου, δημόσιες επενδύσεις για κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, φορολογικά κίνητρα.

Ο κ. Γαβριήλ Αμίτσης, διευθυντής του Ερευνητικού Εργαστηρίου Κοινωνικής Διοίκησης, που είναι ο επιστημονικός εταίρος του Housing Europe στην Ελλάδα έχει δηλώσει ότι οι παρεμβάσεις αυτή τη στιγμή στην Ευρώπη κινούνται σε τρία επίπεδα. Υπάρχουν πρωτοβουλίες στον τομέα της στέγασης, όπως φορολογικά κίνητρα και επιδότηση των στεγαστικών δανείων. Υπάρχει η κατασκευή κοινωνικών κατοικιών για παραχώρηση ή μίσθωση σε ελεγχόμενο ενοίκιο. Και τα προγράμματα επιδότησης ενοικίου με εισοδηματικά κριτήρια. Παράλληλα, πρόσφατο νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας άνοιξε τον δρόμο για την επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής, με την αξιοποίηση του αποθεματικού του πρώην Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, προγράμματα επιδότησης κατοικίας και συμπράξεις με ιδιώτες για την κατασκευή νέων. Πολλά ωστόσο μένουν ακόμα να απαντηθούν, καθώς η χώρα δεν έχει στην πραγματικότητα εμπειρία στην παροχή κοινωνικής στέγης.

Μακάρι οι εξαγγελίες του πρωθυπουργού για το σχέδιο «Σπίτι μου» στην φετινή Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, να είναι το πρώτο βήμα για να λυθεί το μεγάλο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης, καθώς και να αποκτήσει η χώρα «κουλτούρα» κοινωνικής στέγασης.

Βιβλιογραφία

Alexandri, G., & Janoschka, M. (2018). Who Loses and Who Wins in a HousingCrisis? Lessons From Spain and Greece for a Nuanced Understanding of Dispossession. Housing Policy Debate, 28(1), 117–134. Διαθέσιμο σε: https://doi.org/10.1080/10511482.2017.1324891

C. Potsiou and W. Voss. (2013) comparison between housing policies in Greece and in Germany A work of the FIG Task Force on Property & Housing. Διαθέσιμο σε: http://users.ntua.gr/cpotsiou/conferences_abstract-review/5_53.pdf

Νίκος Βράντσης. (2019). Το στεγαστικό παράδοξο στους μικρούς Δήμους στην Ελλάδα. Η περίπτωση του Δήμου Νάουσας.  Διαθέσιμο σε https://gr.boell.org/sites/default/files/2022-04/%CE%A3%CF%84%CE%B5%CE%B3%CE%B1%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CF%8C%20%CE%9D%CE%AC%CE%BF%CF%85%CF%83%CE%B1-digital.pdf

Βασίλης Δελής. (2022). Η στεγαστική πολιτική στα Εθνικά Σχέδια των χωρών του Ευρωπαϊκού Νότου – Η περίπτωση της Ελλάδας. enainstitute.org. Διαθέσιμο σε: https://www.enainstitute.org/publication/%ce%b7-%cf%83%cf%84%ce%b5%ce%b3%ce%b1%cf%83%cf%84%ce%b9%ce%ba%ce%ae-%cf%80%ce%bf%ce%bb%ce%b9%cf%84%ce%b9%ce%ba%ce%ae-%cf%83%cf%84%ce%b1-%ce%b5%ce%b8%ce%bd%ce%b9%ce%ba%ce%ac-%cf%83%cf%87%ce%ad%ce%b4/

Real Finance. (2017). Τα Στεγαστικά Δάνεια στην Ελλάδα. Διαθέσιμο σε: https://www.realfinance.gr/%CF%84%CE%B1-%CF%83%CF%84%CE%B5%CE%B3%CE%B1%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AC-%CE%B4%CE%AC%CE%BD%CE%B5%CE%B9%CE%B1-%CF%83%CF%84%CE%B7%CE%BD-%CE%B5%CE%BB%CE%BB%CE%AC%CE%B4%CE%B1

Evi Kaila. (2017). friendsofeurope.org. The Greek housing situation faces new challenges and needs new actions. Διαθέσιμο σε: https://www.friendsofeurope.org/insights/the-greek-housing-situation-faces-new-challenges-and-needs-new-actions/

Esquire Editors. (2022). Γιατί είναι πια τόσο ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα. Διαθέσιμο σε: https://esquire.com.gr/epikairotita/oikonomia/18947/giati-einai-pia-toso-akriba-ta-enoikia-stin-athina

Ινστιτούτο Εναλλακτικών Πολιτικών ΕΝΑ. (2022). To δικαίωμα στη στέγαση και ο ρόλος της φορολογίας. Διαθέσιμο σε: https://www.huffingtonpost.gr/entry/to-dikaioma-ste-steyase-kai-o-rolos-tes-foroloyias_gr_61a0f7b9e4b0451e5506e70a

Γιώργος Λίαλιος. (2022). «Μένουμε σπίτι», αλλά σε τι σπίτι; www.kathimerini.gr. Διαθέσιμο σε: https://www.kathimerini.gr/investigations/561833308/menoyme-spiti-alla-se-ti-spiti/

Θωμάς Μαλόυτας. (2022). 5 σημεία για το ζήτημα της στέγασης στην Ελλάδα. eteron.org. Διαθέσιμο σε: https://eteron.org/5-simeia-gia-to-zitima-tis-stegasis-stin-ellada/