Η υπερτιμημένη αγορά κατοικίας της ευρωζώνης μπορεί να υποχωρήσει. Ένα «Long Party» φτάνει στο τέλος του.

Γράφει ο Θανάσης Τσιούτσιας

Η διεθνή αγορά ακινήτων έχει τεράστιο αντίκτυπο τόσο στην χρηματοπιστωτική σταθερότητα, όσο και στις μακροοικονομικές εξελίξεις. Η αποτελεσματική λειτουργεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας προκύπτει από την ορθή ανάλυση της αγοράς αυτής και την διαμόρφωση των κατάλληλων δεικτών ακίνητης περιουσίας. Οι δείκτες αυτοί προκύπτουν από πρωτογενή δεδομένα και εκτιμήσεις για τις αξίες και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των κατοικιών και των εμπορικών ακινήτων. Ο δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας , οι δείκτες κόστους κατασκευής αλλά και εκείνοι που προσδιορίζονται από το ύψος των ενοικίων είναι μερικές από τις ποιο σημαντικές στατιστικές σειρές που καθορίζουν τις προοπτικές στην αγορά ακινήτων. Επιπλέον, το επίπεδο των επιτοκίων που έχουν τα στεγαστικά δάνεια παρέχει σημαντικές πληροφορίες για το επίπεδο της ζήτησης.

Στην παρούσα ανάλυση προσδιορίζονται μερικοί από τους παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Παρακολουθώντας τον Δείκτη Τιμών Ακινήτων αλλά και την πορεία του Stoxx Europe 600 Real Estate Index το τελευταία έτος, θα είναι ευκολότερο να προβληματιστούμε για το την πορεία του πανευρωπαϊκού real estate, του οποίου τα επίπεδα απασχολούν αρκετούς οικονομικούς αναλυτές.

Παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων

Την πορεία που ακολουθεί η αγορά ακίνητης περιουσίας καθορίζουν διάφοροι παράγοντές, μεταξύ των οποίων ξεχωρίζουν οι παρακάτω.

Αρχικά ο πληθωρισμός την επηρεάζει τόσο αρνητικά όσο και θετικά , αφού ο υψηλός αυξάνει τα επιτόκια και επιδρά αποτρεπτικά στον δανεισμό για αγορά κατοικίας ενώ δεν είναι και απίθανο πολλά νοικοκυριά να σπεύδουν να αγοράσουν κατοικίες προκειμένου να προστατεύσουν τις αποταμιεύσεις τους από αυτόν.

Η σχέση στις τιμές των ακινήτων και στον δείκτη οικοδομικής δραστηριότητας είναι αμφίδρομη και θετική. Ο ρυθμός με τον οποίο κατασκευάζονται ακίνητα δείχνει την ζήτηση που υπάρχει για αυτά και κατά πόσο διαπραγματεύονται στην αγορά.

Ασφαλώς και η οικονομική ανάπτυξη επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων, αφού η καλή́ πορεία της οικονομίας συνεπάγεται με υψηλότερο διαθέσιμο εισόδημα και συνεπώς μεγαλύτερη δυνατότητα αγοράς κατοικίας. Στην συνέχεια, οι υψηλότερες τιμές αυξάνουν την αξία της κατοικίας ως ενέχυρο, γεγονός που επιτρέπει μεγαλύτερα δάνεια. Κατευθυντήρια γραμμή της οικονομικής ανάπτυξης είναι οι επενδύσεις. Ειδικότερα όταν αυτές γίνονται σε καταλύματα, αποθήκες και άλλες εγκαταστάσεις και η αγορά των ακινήτων επηρεάζεται άμεσα και θετικά.

Ειδικότερα τα ακίνητα επαγγελματικής στέγης είναι στενά συνδεδεμένα με το επιχειρηματικό κλίμα και την οικονομική δραστηριότητα. Όταν υπάρχει διάθεση για ανάπτυξη στο λιανεμπόριο και στην παροχή υπηρεσιών, η ζήτηση για ακίνητα και συγκεκριμένα για αποθήκες, εργοστάσια κ.α. αυξάνεται. Μάλιστα τα περισσότερα ακίνητα επαγγελματικής στέγης αξιοποιούνται σαν ενοικιαζόμενα και συνεπώς η αγορά είναι άμεσα συνδεδεμένη με το επίπεδο των ενοικίων.

Ιστορική Αναδρομή

Κατά την διάρκεια της δεκαετίας του 2000 και πριν την ύφεση που επικράτησε το 2007-2008 υπήρξε μια ταχεία αύξηση της αγοραίας τιμής των ακινήτων. Μάλιστα  οι τιμές των κατοικιών έφτασαν σε μη βιώσιμα επίπεδα, μέχρι τελικά να υποχωρήσουν.

Ποιο συγκεκριμένα με το λεγόμενο mortgage equity withdrawal oι τράπεζες δάνειζαν τα νοικοκυριά με βάση την υπεραξία της κατοικίας τους. Η χρήση των προϊόντων αυτών γίνεται κυρίως σε περιόδους οικονομικής άνθησης και αυτό που συμβαίνει, είναι η αξία ενός ακινήτου να αυξάνεται με τον ίδιο ρυθμό που αυξάνονται και οι αναλήψεις κεφαλαίου στεγαστικών δανείων,η πραγματική αξία όμως του σπιτιού παραμένει σταθερή. Έτσι, στην  περίπτωση που η άνοδος των τιμών οφείλεται σε φούσκα, όταν αυτή σκάσει, ενώ η αξία των ακινήτων μειώνεται, δεν συμβαίνει το ίδιο και με το επίπεδο του χρέους και είναι πλέον θέμα χρόνου να αποκτήσουν αρνητική πραγματική αξία και να προκληθεί οικονομική κρίση. Μετά την στεγαστική φούσκα λοιπόν που σημειώθηκε στις ΗΠΑ και επεκτάθηκε και στην Ευρώπη, ένας νέος κίνδυνος, ίσως ο σημαντικότερος για μια οικονομία βγήκε στο παρασκήνιο. Οι μακροοικονομικές συνέπειες ενός τέτοιου φαινομένου είναι κρίσιμες και μάλιστα έχουν αρκετή διάρκεια, μεγαλύτερη από εκείνες μιας χρηματιστηριακής φούσκας. Προκειμένου τέτοιοι κίνδυνοι να αποφευχθούν, οι οικονομολόγοι έχουν αναπτύξει ορισμένους χρηματοοικονομικούς δείκτες ώστε να διακρίνουν για παράδειγμα πόσο ακριβά είναι τα σπίτια σε σχέση με αυτά που οι περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Όπως παρατηρείται ο δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει άνοδο τα τελευταία χρόνια συμπαρασύροντας μαζί του και την αγορά ακινήτων. Ακόμα για το 2022, όπως ανακοίνωσε η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας αναμένεται ανοδικό, παρά τις πιέσεις που δέχεται ο κλάδος  από την άνοδο των τιμών στα οικοδομικά υλικά και του ενεργειακού κόστους.

Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (HPI) είναι ένα ευρύ μέτρο της κίνησης των τιμών των ακινήτων. Στο διάγραμμα 1 παρουσιάζεται ο ετήσιος δείκτης τιμών ακινήτων (House Price Index) από το 2012 μέχρι και το 2019.

Για την τελευταία τριετία τα διαθέσιμα στοιχεία είναι σε μορφή τριμήνων και όπως φαίνεται η πορεία του δείκτη δεν παύει να είναι ανοδική, σύμφωνα και με το διάγραμμα 2

Με βάση όλα αυτά θα μπορούσε κανείς να πει, πως μόνο ανησυχία δεν θα έπρεπε να προκαλεί η αγορά κατοικίας.

Είναι η άνοδος των Ευρωπαϊκών τιμών ακινήτων φυσιολογική τα τελευταία χρόνια;

Με την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία οι τιμές της ενέργειας έφτασαν στα ύψη και οι απόψεις για την πορεία της οικονομίας άρχισαν να διίστανται. Η ΕΚΤ έτσι αναγκάστηκε να προβεί σε περιοριστική νομισματική πολιτική και να αυξήσει τα επιτόκια, απειλώντας με αυτό τον τρόπο την ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων. Όσο μάλιστα τα επιτόκια αυξάνονται και οι προσδοκίες για επιπρόσθετες αυξήσεις γίνονται ποιο έντονες, οι αγοραστές δεν είναι διατεθειμένοι να δεχτούν τις χαμηλές αποδόσεις των επενδύσεών τους. Ακόμα και το κόστος δανεισμού έχει φτάσει στα ύψη, παγώνοντας έτσι ολόκληρη την αγορά του real estate. Τα αυξημένα ενοίκια αν και ευνοούν την αγορά ακινήτων δεν είναι δυνατό να καλυφθούν από τους οικονομικά στρυμωγμένους καταναλωτές που αναμένουν την ύφεση και το πλέον υψηλό κόστος της ενέργειας. Στην περίπτωση μάλιστα που το κόστος του υψηλού πληθωρισμού και της ενεργειακής κρίσης είναι μεγαλύτερο του αναμενομένου, οι οικονομικές προοπτικές θα επιδεινωθούν και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα πρέπει να αναθεωρήσει για την στρατηγική της.

Ο δείκτης Δείκτης Stoxx Europe 600 είναι ένα από τα σημαντικά μέτρα που λαμβάνεται υπόψιν στην αγορά ακινήτων και ο ίδιος δείχνει να έχει υποχωρήσει σημαντικά το 2022.

Στην Ελλάδα μετά τον δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, η αγορά ακινήτων αποτελούσε για τα περισσότερα νοικοκυριά το μοναδικό μέσο μακροπρόθεσμης επένδυσης. Συνεπώς η πορεία των τιμών των ακινήτων απασχολεί την πλειοψηφία των Ελλήνων επενδυτών. Ακόμα και σήμερα, μια μικρή πτώση στις τιμές των κατοικιών επηρεάζει κατά πολύ περισσότερο την οικονομία από ότι μια πτώση στις τιμές των μετοχών.

Συμπεράσματα και Προοπτικές

Είναι πολλά τα σημάδια που θα μπορούσαν να προκαλέσουν μια επερχόμενη ύφεση όχι μόνο στην Ευρώπη αλλά στην διεθνή αγορά. Ο πόλεμος στην Ουκρανία, το ξέσπασμα της ενεργειακής κρίσης στην Ευρώπη, η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στην Κίνα αλλά και ο ανησυχητικός πληθωρισμός είναι μερικοί μόνο από τους «Μαύρους Κύκνους» ή αλλιώς Black Swans που θα μας διδάξουν νέα πράγματα και θα ανατρέψουν την οικονομία, αν δεν διαχειριστούν κατάλληλα από τις αρμόδιες αρχές. Άλλωστε το παρελθόν μας  δίδαξε πως πίσω από γεγονότα που προκαλούν έκπληξη κρύβονται αναπάντεχες συνέπειες και όλα αυτά σε μία περίοδο όπου η μεγαλύτερη πρόκληση είναι οι πολλές διαφορετικές προκλήσεις.

Πηγές:

WEB

1. Bank of Greece EUROSYSTEM. ‘Real Estate Market’. Διαθέσιμο σε https://www.bankofgreece.gr/en/statistics/real-estate-market
2. Ελληνική Στατιστική Αρχή (Δελτίο Τύπου). ‘Έρευνα Οικοδομικής Δραστηριότητας’ (Ιούνιος 2022). Διαθέσιμο σε https://www.statistics.gr/el/statistics/-/publication/SOP03/-
3. Naftempoiriki.gr ‘Με θετικό πρόσημο η οικοδομική δραστηριότητα’ (28 Απριλίου 2022). Διαθέσιμο σε https://m.naftemporiki.gr/story/1857649/me-thetiko-prosimo-i-oikodomiki-drastiriotita-1522-nees-adeies-ton-ianouario
4. Wikipedia. ‘Real-estate bubble’. Διαθέσιμο σε https://en.wikipedia.org/wiki/Real-estate_bubble

• Eurostat. “House Price Index’. Διαθέσιμο σε https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_a/default/table?lang=en
• Yahoo Finance. ‘SX86GR’ Διαθέσιμο σε https://finance.yahoo.com/quote/EXI5.DE?p=EXI5.DE
• Business Daily ‘Σεισμικές δονήσεις στο ευρωπαϊκό real estate προκαλούν τα αυξημένα επιτόκια’ (8 Οκτωβρίου 2022) Διαθέσιμο σε https://www.businessdaily.gr/agores/71986_seismikes-doniseis-sto-eyropaiko-real-estate-prokaloyn-ta-ayximena-epitokia

Link(photo) https://www.simplepinmedia.com/pinterest-for-real-estate/